Hipotecas en Panama

Segunda parte del articulo que escribi en "In the world":

El criterio de análisis que aplica un banco panameño sobre un cliente que viene a retirarse a Panamá no es el mismo que utilizan
con puros inversores extranjeros. La mayoría de los Bancos mitigan el riesgo en cada transacción disminuyendo el porcentaje de financiación, incrementando la tasa de interés y disminuyendo el plazo a financiar.

Para los que se van a jubilar en Panama, generalmente los bancos ofrecen el 70-80% de financiamiento del precio de venta o tasación (el que sea menor) y plazos de acuerdo a la edad del cliente. La edad más el plazo del préstamo no deben sumar más de 75 años, que es la cobertura promedio máxima que utilizan las compañías de seguro panameñas al asegurar un cliente dentro de un plan colectivo. Dado que se trata de personas que van a vivir a tiempo completo en Panamá, el tipo de interés aplicable es regular del mercado que se ofrece a un panameño y que va de acuerdo al precio de venta. Esto también se aplica a los extranjeros próximos a jubilarse, siempre que muestren algún tipo de resolución o documento que indiquen que se van a retirar en un corto plazo de tiempo.

Para aquellos extranjeros que siguen trabajando en sus países y
que adquieren una segunda residencia para visitar Panamá ciertas temporadas del año, los bancos les conceden hipotecas por 50 o 60%, con garantías adicionales (depósitos pignorados no son extraños), plazo de 20 años y tasas de interés que oscila entre medio a un punto por encima del normal del mercado.

Respecto a los extranjeros residentes en Panama, gozan de las mismas facilidades crediticias de los panameños, incluido plazos de 30 años y tipos de interés de mercado.

Finalmente, en cuanto a los inversores extranjeros, cuya actividad generalmente es de comprar para vender inmuebles, no para usarlos, que son considerados clientes de alto riesgo, los bancos en Panamá no le están otorgando más de dos créditos. Se dan excepciones a esta regla, pero todo depende del tipo de relación que mantengan el cliente y el Banco, incluyendo depósitos que sirvan de garantía adicional. Este suele mitigar su riesgo financiando únicamente hasta el 50% del precio de venta o tasación (avalúo), porcentaje usual en el caso de otorgar una segunda hipoteca a un panameño sobre otro inmueble.

No se puede obtener una hipoteca sobre terrenos o propiedades sin un título suficiente en Panama, pues cualquier inmueble que se posee por derechos posesorios no es legalmente derecho de propiedad. En ese país, la propiedad es vendida bien con un titulo legal, lo que significa que la tierra y el derecho de propiedad de las escrituras están debidamente inscritas en un Registro Público, o bien mediante lo que se conoce como derecho posesorio. Este último derecho significa que no se trata de un derecho de propiedad, sino un derecho de propiedad concesionario. Las tierras compradas de esta forma no son legalmente transferida al nuevo dueño, salvo raras excepciones, que nunca se producen en el caso de islas.

En Panama, una vez una oferta inmobiliaria se ha aceptado, el primer paso es la redacción de un contrato promesa de compraventa y el pago de un depósito del 10-20% del importe total. Esto permite al comprador tener tiempo para conseguir la financiación bancaria y llevar a cabo una diligencia debida de la propiedad. Por ello se suele acordar en el contrato promesa, que se debe firmar ante notario público, el plazo en que se firmará el contrato definitivo. Generalmente suele ser de 2 a 3 meses, en función de la propiedad.

Casi siempre se busca financiación en un banco de licencia general, no en uno de licencia internacional, entre otras razones porque en los contratos promesa de compraventa se suele estipular que el Banco que pagará al vendedor será de licencia general de la localidad; que, cuando hay hipoteca, coincide con el que la otorga. Un banco de licencia internacional es un banco “offshore”, un banco para no residentes en Panama, menos regulado, con menos capital social mínimo y, en principio, más flexible. El Banco de licencia general, u “onshore”, es un banco normal, que trabaja con residentes y no residentes.

No obstante, para aquellos extranjeros que acuden a un banco de licencia general, en muchas ocasiones la verdadera dificultad radica en abrir una cuenta bancaria, especialmente si se trata de una sociedad la que solicita el préstamo, lo que a todas luces suele ser legalmente lo más conveniente. Por ejemplo, el BBVA no quiere tener clientes no residentes, y en cuanto a sociedades panameñas, sólo aquellas que tengan actividad dentro del país, no las que sólo operen internacionalmente (“sociedades offshore”). El Banco HSBC recientemente sólo quiere aperturar cuentas bancarias a sociedades panameñas que presenten 3 declaraciones de renta (de la empresa o sus administradores).

Para otorgar créditos hipotecarios, los requisitos que suelen solicitar los bancos panameños a los extranjeros suelen ser los siguientes: las dos últimas declaraciones de renta, copia del pasaporte, referencias bancarias y personales, dos extractos bancarios de los últimos tres meses, el contrato de compra venta de la propiedad o su pro forma y, en el caso de los norteamericanos, copia de su “credit Bureau”, que ellos
obtienen por Internet.

La aprobación puede ser realizada 5 días hábiles despues de la entrega de la documentación, pero suele tardar más si el importe es alto. Generalmente, a partir de los 45 años, los plazos de la hipoteca van disminuyendo con la edad. El coste de la hipoteca suele ser aproximadamente del 2% del préstamo. En este coste se incluye la redacción de la escritura, que suele ser elaborada por los abogados del banco, la notaría, y el registro de la propiedad en el registro público. El banco suele pagar la última tasación.

Todos los deudores tienen que tener una póliza de seguro de vida por un año más del plazo de la hipoteca. Tiene que ser una póliza de una compañía de seguros panameña.

Generalmente, no se puede hacer la hipoteca a nombre de una sociedad, sólo se puede registrar la propiedad a nombre de la sociedad. La hipoteca irá a nombre de la persona pero la propiedad puede ir registrada a nombre de la sociedad. Generalmente hay un máximo de 2 deudores por hipoteca pero tienen que ser esposos, novios o familiares, no amigos.

Una vez obtenida la financiación, el Banco, entrega al vendedor una carta irrevocable de promesa de pago, por la cual dicho Banco se compromete al pago una vez el comprador está inscrito como tal en el Registro de la Propiedad respecto del inmueble adquirido.


Salvador Trinxet Llorca

Hipotecas en Panama (1)

De un articulo que escribi para "In the world":

La financiación hipotecaria no es normalmente una dificultad en Panama, incluso actualmente, debido a la presencia abundante de bancos en el país. Es especialmente fácil para los ciudadanos de Estados Unidos, debido a la costumbre de los bancos panameños en conceder créditos a los norteamericanos. Por otro lado, es conveniente para ellos, pues pagan la hipoteca en dólares, la divisa con la que tienen ingresos, con lo que su inversión no tiene riesgo de divisa.

Tradicionalmente, los tipos de interés han sido un poco superiores a los que se podían encontrar en los Estados Unidos, subiendo y bajando a su compás, pero sin la sofisticación financiera de este país. En Panama, a las hipotecas se le aplica un impuesto equivalente al 1% anual sobre el préstamo. Si se trata de un inmueble de muy bajo precio (hasta 62.500 dolares) y de un comprador residente en Panama, se aplica un tipo de interés preferencial, subvencionado por el Gobierno, y no se aplica dicho impuesto. La tasa de interés se revisa de manera habitual cada 6 meses.

En los últimos años Panamá ha tenido un auge significativo en la
construcción de proyectos inmobiliarios, y en la inversión por parte de extranjeros. Como consecuencia de ello, los Bancos en Panamá han tenido que adaptar sus políticas de crédito e implementar ajustes necesarios con el objeto de de captar esta nueva clientela, que representan un riesgo razonable. Actualmente, la mayoría de las entidades financieras panameñas sólo conceden créditos hasta el 70-80% del valor tasado del inmueble, o su precio de compraventa, cualquiera que sea menor, y sólo hasta los primeros 1.700 dólares por metro cuadrado. Esto ha permitido a dichas entidades librarse de préstamos “subprime”. Además, los contratos de hipoteca, que son a la vez de anticresis en la mayoría de los casos, se revisan cada 5 años, facultándose al Banco para cancelar la hipoteca en dichos reducidos períodos.



Salvador Trinxet Llorca

Experiencias en la compra de bienes raices en Panama

Lo que nos atrajo de este país no fue su crecimiento económico, superior a cualquier otro país de la región, o que la inversión internacional representara el 16% de PNB al atraer cada vez más a multinacionales. Tras visitarlo varias veces, invertimos en el país porque una serie de circunstancias lo hacía distinto: el canal, su potencialidad de ser el mayor centro financiero de latinoamerica, porque era el país más seguro desde Estados Unidos a Chile, por su incipiente industria turística (crece al 15-20%), las ventajas para instalarse de los jubilados extranjeros, utilizar el dólar, su seguridad jurídica, y porque su economía se basa en la exportación de servicios, a diferencia de sus vecinos.

Cuando empezamos a invertir, los precios inmobiliarios ya crecían un 20% anual, y eso nos llevó a la conclusión de que, con el tiempo, los inversores a pequeña escala perderían la oportunidad de grandes plusvalías o rentabilidades en el alquiler. La exención de impuestos por 20 años, que tanto atraía a los inversores, nos pareció un factor secundario, pero es cierto que comparado con tantos países, era un factor interesante. Como lo es el bajo precio de los notarios. Pero un factor económico de primer orden fue la posibilidad de conseguir rentabilidades financiero muy interesantes, a diferencia de países como Brasil, donde la rentabilidad raramente puede basarse en términos.

Por otro lado, Panamá tiene uno de los procedimientos de registro de la propiedad más seguros, y no ofrece un mercado de riesgo para los compradores.

Hicimos varias inversiones en Panamá. Una de ellas, en el mercado de oficinas prime, fue fruto de un estudio sobre las rentabilidades (yield) por alquiler de las oficinas, que eran muy interesantes, del orden del 10% anual. Invertimos también en apartamentos en zonas buenas ya construidos, en proyectos sobre plano, y en terrenos. Siempre en la ciudad de Panamá, pues pensamos que el comprador internacional que nos podría comprar a nosotros en el futuro probablemente preferiría invertir en un área que conocía, y no tendríamos que “venderle” la localización que hubiéramos escogido nosotros.

Nuestra inversión en el mercado de oficinos no empezó muy bien. Compramos “en gris”, es decir, que no había nada más que paredes, y había que ponerlo todo. Los presupuestos que nos ofrecían eran muy superiores a lo estimado, basados en que como era una zona prime debíamos pagar un precio superior. Realmente, el coste era muy alto, de forma que tras algún tiempo, decidimos poner las oficinas a alquilar en gris, algo que sabíamos pocas empresas arrendatarias querían. Pero, tras unos meses, dada la escasez de oficinas prime en Panama, una compañía de seguros nos las arrendaron. Por ello, una lección que aprendimos era no comprar nunca “en gris”.

Respecto a los apartamentos construidos, éstos tenían casi 10 años, lo que los hacían todavía interesantes porque la exención era aún vigente. En aquel momento, en Panamá se daba la extraña circunstancia de que la vivienda nueva era mucho más cara que la que se había construido hace unos pocos años, cuando las calidades de construcción de estas últimas en ocasiones eran superiores. Pensamos que, con el tráfico casi imposible, los panameños de cierto poder económico no querrían vivir fuera de la ciudad, y los precios de apartamentos usados subiría, como así fue. Compramos, entonces, a buen precio, el problema fue alquilarlos, pues el panameño no tiene problemas en alquilar la oficina, pero prefiere ser propietario de la vivienda donde vive. No conseguíamos una rentabilidad interesante, del 8-10%, que buscábamos, en la mayoría de los apartamentos, hasta que el precio de los apartamentos subió bastante.

Respecto a los apartamentos comprados sobre plano, elegimos comprarlos a un promotor que no decidiera posteriormente dejar de construir porque el precio de venta le resultara antieconómico. No queríamos que al cabo de un año, el promotor se deshiciera de su compromiso meramente devolviéndonos las cantidades aportados y el interés legal. Por otro lado, negociamos un contrato que no incluyera ninguna cláusula de revisión de precios al alza por el aumento de los precios de construcción, lo que lo convertía en una buena inversión anti-inflacionaria. Para evitar que el promotor (por exigencia de sus bancos) pusiera límites al número de apartamentos comprados por un solo comprador, pusimos cada apartamento a nombre de una sociedad con acciones al portador.

Establecimos un precio de venta ligeramente inferior al de la venta por el propio promotor de apartamentos en el mismo edificio o en otros similares. Ello nos daba un margen muy interesante. No obstante, el gran número de apartamentos no construidos en oferta, y que el promotor sólo quería vender sus apartamentos, hizo que el proceso de venta durase bastante. Finalmente, debido a que no había demasiados apartamentos en venta acabados de construir, y que los apartamentos estaban a punto de ser finalizamos, benefició la venta de los mismos.

Respecto a los terrenos, sólo diré que hay que estar muy bien asesorados por un abogado y un arquitecto de confianza, porque el baile de números puede ser muy importante.

En cuanto a las hipotecas, aunque los bancos panameños han sido tradicionalmente más conservadores que los europeos y los norteamericanos, actualmente en Panama se puede conseguir financiación, lo que no se puede decir claramente de Europa. La razón es que Panama no necesita de la financiación procedente de los grandes grupos financeros americanos o europeos, pues la banca privada proporciona liquidez al sistema bancario. Hay muchas especialidades en las hipotecas con bancos panameños; ejemplos de ello es que a partir de cierta cantidad hay que pagar un 1% adicional de interés que va al Estado (sin embargo, si el inmueble es muy barato, el Estado, a través de los bancos, subsidiariza las hipotecas), que no se conceden prestamos una vez ya se ha comprado el inmueble, sólo antes, que la firma de la hipoteca no se hace frente al notario, o que las hipotecas generalmente se conceden por un máximo de años que se “cortan” en partes (cada cinco años es lo habitual), al final de la cual cualquiera de las partes pueden desistir (si no hay desestimiento por parte del banco, hay un recargo del 1% de la cantidad pendiente en varios bancos).

El llamado en España “crédito al promotor” es difícil y muy exigente en Panama. Como es razonable, a un banco panameño le cuesta confiar en una empresa que no está establecida desde hace varios años en el país, por muy bien que haya hecho las cosas en el país de origen. Es importante haber sido presentados por la persona adecuada, pues este tipo de préstamos se deciden en instancias muy elevadas del banco. Si lo conceden, entre las exigencias se encuentra pagar a un controller del propio banco en la obra, no vender muchos apartamentos u oficinas a un mismo comprador, retener por el banco parte del precio de los adelantos de los compradores, y muchas más condiciones.

Salvador Trinxet

Fundación Privada de Panama

La ley sobre fundaciones privadas es moderna y flexible; sin embargo, fue inspirada en las fundaciones tradicionales europeas. Los documentos de la fundación consisten en el Acta Fundacional y un documento privado denominado Reglamentos.

El Acta Fundacional, protocolizada mediante Escritura Pública, tiene que ser registrada en el Registro Público, pero los Reglamentos no requieren ser registrados y se mantienen como un documento privado. Es en los Reglamentos donde se incluye la relevante información confidencial, pertinente a los beneficiarios y la forma de distribución. Por tanto, ofrece un excelente vehículo para el anonimato.

La Ley también contiene la opción de designar a un protector y/o auditor u otro organismo supervisor, para vigilar las actuaciones del Consejo de Fundación (el ente Administrativo de la Fundación, que puede ser una persona jurídica o no menos de 3 personas naturales, designadas como presidente, secretario y tesorero). También por Ley, los activos transferidos a la fundación se constituyen en un patrimonio separado de los del fundador o fundadores así como de los de cualquier otra(s) persona(s) o entidad(es) que contribuyan a la fundación; y éstos no podrán ser disputados en asuntos hereditarios, definiéndose de esta manera claramente frente al precepto legal sobre herencias obligatorias, existente en ciertas otras jurisdicciones.

Las fundaciones privadas no tienen el propósito de obtener ganancias. Sin embargo, las mismas pueden mantener actividades mercantiles de manera no habitual o ejercer los derechos derivados de títulos que representan el capital de corporaciones mercantiles que forman el patrimonio de la fundación, con la condición de que los resultados económicos o ganancias de tales actividades sean dedicadas exclusivamente para los propósitos de la Fundación. Las fundaciones no se crean como las corporaciones con el fin de mantener un negocio particular sino que se parecen más bien a sociedades holding.

Incluso si la fundación es creada en un país extranjero, tiene que ser protocolizada por un notario público de la República de Panamá antes de ser inscrita en el Registro Público.

Las Fundaciones operan libre de impuestos, cuando sus ingresos se generan fuera de Panamá. Su domicilio puede ser cambiado en cualquier momento desde ó hacia otra jurisdicción.
Las fundaciones Privadas están exentas de todos los impuestos, de retención y de renta sobre los activos, incluyendo acciones emitidas por las compañías cuyos ingresos no son generados en Panamá o no están sujetos a impuestos en Panamá aunque los valores estén depositados en Panamá. Las exenciones de tributación se extienden a transferencia de propiedad inmueble y de efectivo, certificados y valores asignados al cónyuge del fundador o parientes cercanos.
Este es un instrumento muy útil en la planificación de herencias y para la protección de activos.

En general, las Fundaciones de Interés Privado son usadas por quienes desean controlar y mantener la propiedad de empresas pero no desean ser dueños directos debido a las normas sobre Transparencia  Internacional o a las reglas de Control de Corporación Extranjera (“CFC”) en sus países de residencia. Muchos países de impuestos altos, tales como Inglaterra, Canadá, EE.UU., Australia, Nueva Zelanda, Francia, Italia, España, etc., tienen este tipo de normas, que, entre otras consecuencias, requieren que sus ciudadanos declaren que ellos son accionistas de tales corporaciones extranjeras.

En vez de tener las acciones de la corporación a favor de sus nombres personales o al portador, ellos establecen una Fundación de Interés Privado que mantenga o sea dueña de las acciones de su(s) corporación(es) extranjera(s), evitando así declarar según las normas citadas. Por lo tanto, la ventaja de usar una Fundación como accionista de la sociedad es que ésta no tendrá exactamente dueños finales, sino más bien beneficiarios privados nombrados anónimamente.

Otra ventaja en utilizar la Fundación como accionista es cuando, al abrirse cuentas bancarias corporativas o de inversión, las instituciones financieras, no se desea revelar al beneficiario final de la corporación, aunque no siempre esto es posible.

La Fundación Panameña provee ventajas adicionales además de las de propiedad. Por ejemplo, la Fundación Panameña puede ser útil como vehículos para transferir fondos “offshore” o recibirlos de “offshore”. Algunas personas donan sus fondos a sus Fundaciones Panameñas y después usan la Fundación para dar otorgar becas educacionales o especiales a sus hijos, nietos o cualquiera otro que escojan, evitando las regulaciones sobre las donaciones.

En general, las Fundaciones de Interés Privado no suelen involucrarse en actividades comerciales. Sin embargo, pueden llevar a cabo actividades bancarias o de inversión, como invertir en depósitos a plazo fijo bancarios, valores, bonos, fondos mutuos, opciones, etc., siempre y cuando los productos de esas actividades de inversión sean para el beneficio del beneficiario de la Fundación.

Lizd Rios