Financiación de la compra de inmuebles en el extranjero

Financiando la compra de su inmueble en el extranjero

En general, hay básicamente dos opciones para financiar la inversión en una propiedad en el extranjero: utilizar dinero propio o el de alguien (el de un banco o incluso de una promotora). Llevar a cabo la inversión usando el dinero del banco para financiar su inversión es la situación ideal pues reduce los requisitos económicos y realmente mejora la rentabilidad en el retorno de inversión en la perspectiva de las ganancias sobre el capital. Si decide no utilizar su propio dinero para financiar la compra entonces hay tres opciones principales disponibles:
1) Pedir una hipoteca de la propiedad que quiera comprar
2) Rehipotecar otra propiedad que posee en su país
3) Encontrar una propiedad donde el promotor permita el pago mediante cuotas.

Pedir una hipoteca local para su inversión internacional
En gran medida, obtener una hipoteca local para su propiedad es ideal. Una de las principales ventajas de financiar la compra de esta forma es que el préstamo y los pagos estarán en la misma divisa que el ingreso de su renta, las fluctuaciones de divisa no tendrán ningún impacto en la capacidad de hacer pagos de las cuotas hipotecarias.

Tener la hipoteca en el exterior también hará que se sienta más seguro, pues sus inmuebles del país de residencia se mantendrán (si no hay aval personal, claro). Esto crea un equilibrio entre los activos (la propiedad) y las responsabilidades (deuda de la hipoteca) que es importante considerar. Si se retrasa en los pagos, la propiedad será el único activo colocado en riesgo.

Sin embargo, en muchos países el mercado de las hipotecas simplemente no está suficientemente desarrollado para que le concedan una. En otros, las hipotecas no están al alcance de los extranjeros. Y si lo están, a menudo existen criterios restrictivos de préstamos o tipos de intereses prohibitivos.

Fuera de la zona euro o de los países de la OCDE, los tipos de interés son más altos de los que estamos acostumbrados, lo que erosionarán pesadamente cualquier renta pero, al mismo tiempo, representan una buena oportunidad si lo que se quiere es rentabilizar el pago con alquileres, pues estos suelen ser también altos, de acuerdo al coste del dinero del país.

Las condiciones de crédito en los países emergentes son también más exigentes que en los países de la OCDE. La cantidad prestada será a menudo menor. Usualmente, los bancos no prestarán más del 80% del valor de una propiedad en la primera compra (y menos en la segunda), algo que contrastaba con el 100% que se podía obtener antes en el Reino Unido o Estados Unidos. Los plazos de reembolso también son más cortos, entre 10 y 15 años (aunque esto esté cambiando), comparados con los plazos de 25 a 30 años a que estaban acostumbrados muchos inversores occidentales. Esto incrementa perceptiblemente la cantidad a pagar en los pagos mensuales. La crisis financiera tiene un efecto dominó sobre la capacidad de préstamo de los bancos locales, que contaban tradicionalmente con los mercados de capital norteamericanos y europeos para sostener el crecimiento del mercado hipotecario local, por lo que las restricciones se han agravado en algunos países, rompiendo una tendencia clara a un mercado financiero hipotecario similar al de los países OCDE. Frecuentemente hay también restricciones como el límite de edad en los préstamos, haciendo difícil para cualquier persona más de 60 años acceder a los mismos.

Como regla general, si se quiere optar por esta modalidad de financiación, el primer paso es averiguar si se conceden préstamos hipotecarios en el país donde desea comprar. El segundo paso es pedir a un agente que se ocupe de esa área.

Algunos de los países donde es posible pedir prestado localmente son Albania, Andorra, Australia, Austria, Bélgica, Bosnia, Bulgaria, Canadá, el Caribe, China, Croacia, Chipre, República Checa, Estonia, Finlandia, Francia, Alemania, Ghana, Grecia, Holanda, Hong Kong, Hungría, India, Irlanda, Israel, Italia, Latvia, Malasia, Malta, Montenegro, Emiratos Árabes, Eslovenia, Estados Unidos, Reino Unido, Sudáfrica, Suecia, Suiza y Turquía.

Ventajas de un Mercado hipotecario desarrollado
La existencia de un mercado hipotecario desarrollado en un país emergente es uno de los mejores indicadores de que un país está en el buen camino. Sin un desarrollo del mercado hipotecario es más difícil predecir el aumento de los precios inmobiliarios. Donde no hay mercado hipotecario, la mayoría de las transacciones son en efectivo, el poder adquisitivo sigue siendo bajo, y los precios permanecen artificialmente bajos.

Todavía hay muchos países donde los tipos de intereses están prohibidos y hay poco respaldo legislativo para un mercado hipotecario. En Venezuela o Brasil, por ejemplo, los tipos de interés pueden ser tan altos como un 35% y los plazos de reembolso son generalmente bastante cortos, de modo que los plazos mensuales son más altos que las rentas. Por ello, muchos compradores eligen los métodos alternativos de financiación. Algunos promotores en Brasil han comenzado a introducir formulas de financiación inmobiliaria, y es probable que exista un incipiente mercado hipotecario en los próximos años. Por ello, los que puedan comprar a través de otros medios se beneficiarán ampliamente de la demanda adicional que se creará.

Turquía es otro buen ejemplo de un mercado hipotecario que se está iniciando. Previamente, los tipos de interés han sido tan altos como el 22.5% y los plazos de reembolso eran de 60 meses para los préstamos en liras y 180 meses para los préstamos en divisa extranjera. Actualmente, solamente el 3% de las compras en Turquía se hacen con la ayuda de préstamos locales. Una nueva ley de hipotecas de este año permitirá concederlas hasta de 30 años.

Rehipotecar para financiar una inversión en el extranjero
Otra opción es rehipotecar su hogar u otros inmuebles que posee en su país de residencia. Esto era (y todavía es, aunque en menor medida) una práctica relativamente común en países como el Reino Unido y los Estados Unidos, debido a las altas tasaciones de la propia vivienda como resultado de incrementos importantísimos del precio de las mismas.

Las ventajas a esta propuesta es que antes que encuentre una propiedad en el extranjero, podrá arreglar sus asuntos financieros, lo que significa que estará listo para proceder cuando sea necesario. Probablemente estará familiarizado con el proceso de préstamo, siendo menos complicado incrementar sus fondos en el extranjero. También se beneficia de unos tipos de interés generalmente inferiores al del país destinatario de la inversión. Y, si el precio de la compra no es alto, podrá financiar el 100% del costo de la compra de la propiedad en el extranjero.

La desventaja del préstamo en el país es que si usted no puede hacer frente a los pagos, arriesgará su residencia principal. También existe el riesgo de divisa. Si usted alquila su propiedad del extranjero, recibirá muy probablemente una renta en la divisa local. Sin embargo, los pagos deberán ser hechos en la divisa de su país. En función de cómo fluctúan las dos divisas, usted puede encontrarse haciendo frente al pago de pagos en una divisa fuerte con rentas procedentes de un país con una divisa débil.

Divisa y tipo de cambio en el extranjero
A menudo, la gente subestima el impacto de las fluctuaciones de la divisa. Estos cambios pueden convertir un beneficio (una ganancia de capital resultado de una venta a buen precio) en una pérdida muy rápidamente. Sin embargo, también es bueno recordar que igualmente puede convertir una pérdida en un beneficio.

Los mercados de divisa son una oportunidad de inversión en sí mismos y siempre debe considerar el impacto del cambio de la divisa cuando se evalúa una inversión en una propiedad. Especialmente si el pago de la inversión se realiza a través de pagos regulares de una hipoteca, con plazos muy largos en el tiempo, por lo que es muy difícil hacer pronósticos.

Un ejemplo extremo de una divisa donde los inversores han logrado beneficios substanciales es la divisa china, el yuan. Durante algunos años, el yuan fue fijo respecto del dólar americano, lo cual mantuvo la divisa en un valor artificialmente bajo.

Esto hizo que las mercancías chinas fueran perceptiblemente más baratas que en los mercados internacionales. En julio de 2005 el Gobierno chino suprimió el cambio fijo, asociando el yuan a una cesta de divisas integradas por euros, otras divisas asiáticas y el dólar, y permitiendo el valor de la divisa que oscilara basada en la oferta y demanda del mercado. En el mes de mayo del 2007, el yuan se negociaba a 7 yuan el dólar, un incremento del 7.5% respecto a la anterior situación. Aún así, con frecuencia se insinúa que la divisa está desvalorada, y las subidas inicialmente previstas por los analistas es hasta el 40% en términos relativos a otras divisas en diez años. Esto presentaría una excelente oportunidad para que los inversores de propiedades internacionales invierten en China, con una posibilidad de ver el incremento del valor de su propiedad hasta el 40% en euros o dólares incluso si el precio en yuan no cambio en absoluto. Pero nadie puede saber con certeza si esto realmente se producirá. Los mercados de divisas internacionales son complicados y es muy difícil para los inversores ordinarios predecir los cambios de la divisa.

Estos tipos de consideraciones es mejor dejarlo a los expertos, pero la buena noticia es que hay una industria entera cuyo trabajo es supervisar los cambios de la divisa y sus servicios son fácilmente disponibles a los inversores de propiedades internacionales. Así, por ejemplo, los brokers de divisas le pueden proporcionar la opción de un contrato forward donde se reserva la divisa a un tipo de cambio acordado usando un depósito aproximado del 10% de la cantidad de dinero que quiere comprar. Esto puede ser una muy buena opción cuando tiene cuotas por pagar. Por ejemplo, imagine que está comprando una casa en Tailandia y que el valor del baht se está incrementando en contra del euro – significando que el precio de su inmueble costará más en euros. El precio de compra tiene que ser satisfecho en tres meses. Mediante el contrato forward podría acordar comprar el baht al tipo de cambio de hoy, o de mañana, o siempre que su agente piense que existe un optimo tipo de cambio. Después de pagar el depósito, si el Baht continúa incrementándose, en tres meses el dinero será entregado de acuerdo a las tarifas establecidas. De esta manera, puede fijar los tipos de cambio hasta dos años por adelantado.

Financiación por el promotor
Una alternativa potencial de financiación de hipoteca a tener en cuenta es la financiación realizada por el promotor del inmueble elegido. En las áreas donde conseguir una hipoteca puede ser difícil, algunas grandes inmobiliarias pueden ofrecer esquemas de financiación o de pago diferido. Los promotores pueden aceptar el pago de las compraventas mediante desembolsos regulares, poniendo los inmuebles al alcance de más personas.

Los esquemas de pago diferido son diferentes de las cuotas de pago. Las cuotas de pagos son de financiación limitado donde se paga por la propiedad en cuotas hasta que se termine y sea dueño de la propiedad. Los esquemas de pago diferido incluyen cuotas de pagos pero las cuotas son continúas y van más allá de la terminación de la construcción del edificio o casa. Un típico esquema del pago diferido permitiría pagar una parte del precio de la propiedad en intervalos regulares durante un período de siete años aunque se termine la construcción de la propiedad y le den la propiedad en el plazo de dos años.

La financiación por el promotor del inmueble es una estrategia de marketing que le ayuda a vender más propiedades, o a arrancar compradores a la competencia. En los casos donde el promotor no repercute abiertamente el interés en los pagos diferidos, probablemente se ha aumentado el precio de compra. Compruebe esto, comparando propiedades similares sin la financiación del promotor. A veces, dado los tipos de interés, el aumento en este tipo de plan de pago es perfectamente razonable, pero otras veces no, así que cerciórese que el sobrecoste no sea excesivo.

La decisión de optar por una financiación nacional o internacional, o la financiación del promotor, debería hacerse mediante un estudio detallado de todas las ventajas y riesgos. Si esta inseguro de la opción que se adapte mejor a sus necesidades, hable con un asesor financiero profesional que pueda ayudarle a asegurarse que está tomando una decisión correcta.

ALGUNOS CONSEJOS PARA FINANCIAR LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN EL EXTRANJERO
1) Si está negociando la financiación de una propiedad, asegúrese que esté indicado en cualquier contrato de arras o de compraventa, y que tenga una cláusula de salida (“opt-out clause”) si el préstamo no le conviene (esto le asegurará que cualquier depósito pagado sea devuelto)
2) Si es posible, tenga concedida un préstamo hipotecario antes de acordar la compra o antes de firmar contratos y de pagar un depósito. Esto le ayudará a evitar retrasos y dificultades si su solicitud es rechazada.
3) Abra una cuenta bancaria en el país elegido (lo cual no es siempre fácil en países como Estados Unidos o Reino Unido) y asegúrese de conseguir un certificado de importación del dinero que llevará de su país de origen. Esto hará que la repatriación de fondos sea mucho más fácil. Aquí hay que tener en cuenta, al hacer la inversión, si el país destino del dinero es considerado en su país. Consulte siempre a un asesor  internacional.
4) Fije débitos automáticos en una cuenta bancaria local para satisfacer los pagos de la hipoteca y los impuestos. La falta de pago de sus impuestos en algunos países, como Francia o Portugal, podría implicar una demanda judicial y posiblemente el embargo de su propiedad.
5) Considere contratar un especialista internacional en hipotecas - esto será inestimable al tratar con el papeleo burocrático de los bancos extranjeros y previamente podrán negociar mejores condiciones y precios.
6) Negocie asimismo con el banco de su país. Si transfiere regularmente dinero para el pago de su hipoteca, las comisiones por transferencia puede ser una sorpresa desagradable.
7) Si no quiere especular con la divisa, procure que la fuente de dinero del pago de la hipoteca (su salario, la renta por alquiler) sea en la misma divisa que tiene la hipoteca. Aunque es posible cambiar de divisa la hipoteca en muchos países, en ocasiones hay unas consecuencias desastrosas al hacerlo.


Salvador Trinxet
CEO
Banco Internacional de Investimentos
http://www.bancoii.com/