Hipotecas en Panama

Segunda parte del articulo que escribi en "In the world":

El criterio de análisis que aplica un banco panameño sobre un cliente que viene a retirarse a Panamá no es el mismo que utilizan
con puros inversores extranjeros. La mayoría de los Bancos mitigan el riesgo en cada transacción disminuyendo el porcentaje de financiación, incrementando la tasa de interés y disminuyendo el plazo a financiar.

Para los que se van a jubilar en Panama, generalmente los bancos ofrecen el 70-80% de financiamiento del precio de venta o tasación (el que sea menor) y plazos de acuerdo a la edad del cliente. La edad más el plazo del préstamo no deben sumar más de 75 años, que es la cobertura promedio máxima que utilizan las compañías de seguro panameñas al asegurar un cliente dentro de un plan colectivo. Dado que se trata de personas que van a vivir a tiempo completo en Panamá, el tipo de interés aplicable es regular del mercado que se ofrece a un panameño y que va de acuerdo al precio de venta. Esto también se aplica a los extranjeros próximos a jubilarse, siempre que muestren algún tipo de resolución o documento que indiquen que se van a retirar en un corto plazo de tiempo.

Para aquellos extranjeros que siguen trabajando en sus países y
que adquieren una segunda residencia para visitar Panamá ciertas temporadas del año, los bancos les conceden hipotecas por 50 o 60%, con garantías adicionales (depósitos pignorados no son extraños), plazo de 20 años y tasas de interés que oscila entre medio a un punto por encima del normal del mercado.

Respecto a los extranjeros residentes en Panama, gozan de las mismas facilidades crediticias de los panameños, incluido plazos de 30 años y tipos de interés de mercado.

Finalmente, en cuanto a los inversores extranjeros, cuya actividad generalmente es de comprar para vender inmuebles, no para usarlos, que son considerados clientes de alto riesgo, los bancos en Panamá no le están otorgando más de dos créditos. Se dan excepciones a esta regla, pero todo depende del tipo de relación que mantengan el cliente y el Banco, incluyendo depósitos que sirvan de garantía adicional. Este suele mitigar su riesgo financiando únicamente hasta el 50% del precio de venta o tasación (avalúo), porcentaje usual en el caso de otorgar una segunda hipoteca a un panameño sobre otro inmueble.

No se puede obtener una hipoteca sobre terrenos o propiedades sin un título suficiente en Panama, pues cualquier inmueble que se posee por derechos posesorios no es legalmente derecho de propiedad. En ese país, la propiedad es vendida bien con un titulo legal, lo que significa que la tierra y el derecho de propiedad de las escrituras están debidamente inscritas en un Registro Público, o bien mediante lo que se conoce como derecho posesorio. Este último derecho significa que no se trata de un derecho de propiedad, sino un derecho de propiedad concesionario. Las tierras compradas de esta forma no son legalmente transferida al nuevo dueño, salvo raras excepciones, que nunca se producen en el caso de islas.

En Panama, una vez una oferta inmobiliaria se ha aceptado, el primer paso es la redacción de un contrato promesa de compraventa y el pago de un depósito del 10-20% del importe total. Esto permite al comprador tener tiempo para conseguir la financiación bancaria y llevar a cabo una diligencia debida de la propiedad. Por ello se suele acordar en el contrato promesa, que se debe firmar ante notario público, el plazo en que se firmará el contrato definitivo. Generalmente suele ser de 2 a 3 meses, en función de la propiedad.

Casi siempre se busca financiación en un banco de licencia general, no en uno de licencia internacional, entre otras razones porque en los contratos promesa de compraventa se suele estipular que el Banco que pagará al vendedor será de licencia general de la localidad; que, cuando hay hipoteca, coincide con el que la otorga. Un banco de licencia internacional es un banco “offshore”, un banco para no residentes en Panama, menos regulado, con menos capital social mínimo y, en principio, más flexible. El Banco de licencia general, u “onshore”, es un banco normal, que trabaja con residentes y no residentes.

No obstante, para aquellos extranjeros que acuden a un banco de licencia general, en muchas ocasiones la verdadera dificultad radica en abrir una cuenta bancaria, especialmente si se trata de una sociedad la que solicita el préstamo, lo que a todas luces suele ser legalmente lo más conveniente. Por ejemplo, el BBVA no quiere tener clientes no residentes, y en cuanto a sociedades panameñas, sólo aquellas que tengan actividad dentro del país, no las que sólo operen internacionalmente (“sociedades offshore”). El Banco HSBC recientemente sólo quiere aperturar cuentas bancarias a sociedades panameñas que presenten 3 declaraciones de renta (de la empresa o sus administradores).

Para otorgar créditos hipotecarios, los requisitos que suelen solicitar los bancos panameños a los extranjeros suelen ser los siguientes: las dos últimas declaraciones de renta, copia del pasaporte, referencias bancarias y personales, dos extractos bancarios de los últimos tres meses, el contrato de compra venta de la propiedad o su pro forma y, en el caso de los norteamericanos, copia de su “credit Bureau”, que ellos
obtienen por Internet.

La aprobación puede ser realizada 5 días hábiles despues de la entrega de la documentación, pero suele tardar más si el importe es alto. Generalmente, a partir de los 45 años, los plazos de la hipoteca van disminuyendo con la edad. El coste de la hipoteca suele ser aproximadamente del 2% del préstamo. En este coste se incluye la redacción de la escritura, que suele ser elaborada por los abogados del banco, la notaría, y el registro de la propiedad en el registro público. El banco suele pagar la última tasación.

Todos los deudores tienen que tener una póliza de seguro de vida por un año más del plazo de la hipoteca. Tiene que ser una póliza de una compañía de seguros panameña.

Generalmente, no se puede hacer la hipoteca a nombre de una sociedad, sólo se puede registrar la propiedad a nombre de la sociedad. La hipoteca irá a nombre de la persona pero la propiedad puede ir registrada a nombre de la sociedad. Generalmente hay un máximo de 2 deudores por hipoteca pero tienen que ser esposos, novios o familiares, no amigos.

Una vez obtenida la financiación, el Banco, entrega al vendedor una carta irrevocable de promesa de pago, por la cual dicho Banco se compromete al pago una vez el comprador está inscrito como tal en el Registro de la Propiedad respecto del inmueble adquirido.


Salvador Trinxet Llorca

Hipotecas en Panama (1)

De un articulo que escribi para "In the world":

La financiación hipotecaria no es normalmente una dificultad en Panama, incluso actualmente, debido a la presencia abundante de bancos en el país. Es especialmente fácil para los ciudadanos de Estados Unidos, debido a la costumbre de los bancos panameños en conceder créditos a los norteamericanos. Por otro lado, es conveniente para ellos, pues pagan la hipoteca en dólares, la divisa con la que tienen ingresos, con lo que su inversión no tiene riesgo de divisa.

Tradicionalmente, los tipos de interés han sido un poco superiores a los que se podían encontrar en los Estados Unidos, subiendo y bajando a su compás, pero sin la sofisticación financiera de este país. En Panama, a las hipotecas se le aplica un impuesto equivalente al 1% anual sobre el préstamo. Si se trata de un inmueble de muy bajo precio (hasta 62.500 dolares) y de un comprador residente en Panama, se aplica un tipo de interés preferencial, subvencionado por el Gobierno, y no se aplica dicho impuesto. La tasa de interés se revisa de manera habitual cada 6 meses.

En los últimos años Panamá ha tenido un auge significativo en la
construcción de proyectos inmobiliarios, y en la inversión por parte de extranjeros. Como consecuencia de ello, los Bancos en Panamá han tenido que adaptar sus políticas de crédito e implementar ajustes necesarios con el objeto de de captar esta nueva clientela, que representan un riesgo razonable. Actualmente, la mayoría de las entidades financieras panameñas sólo conceden créditos hasta el 70-80% del valor tasado del inmueble, o su precio de compraventa, cualquiera que sea menor, y sólo hasta los primeros 1.700 dólares por metro cuadrado. Esto ha permitido a dichas entidades librarse de préstamos “subprime”. Además, los contratos de hipoteca, que son a la vez de anticresis en la mayoría de los casos, se revisan cada 5 años, facultándose al Banco para cancelar la hipoteca en dichos reducidos períodos.



Salvador Trinxet Llorca

Cambio de residencia de Italia a Londres

Interesante noticia aparecida en La Vanguardia (www.lavanguardia.es): "Valentino multado con 33 millones por evasión en Italia".

También otros 'personajes famosos' como Umberto Tozzi, fabio Capello o Ornela Muti fueron multados por fijar su residencia en otro país y seguir viviendo en Italia sin pagar impuestos

El diseñador italiano Valentino, creador de la exclusiva firma de moda que lleva su nombre, deberá pagar al fisco de Italia una multa de 33 millones de euros, impuesta por las autoridades de su país por evasión , informan hoy los medios de comunicación locales.

El modisto, así como su socio Giancarlo Giammetti, multado con 22 millones de euros, son algunos de los nombres conocidos que el fisco italiano incluye dentro de una campaña de investigación a personajes populares de Italia, en la que también figura el nombre del cantante Umberto Tozzi.

Según los investigadores , Valentino y su socio han evadido el pago de varios impuestos a Italia gracias a haber fijado una residencia "ficticia" en Londres.

Precisamente desde la capital británica, Valentino y Giammetti han emitido un comunicado de prensa, que recoge hoy el diario italiano "La Stampa", en el que confirman la noticia de la multa, aunque aseguran que su residencia e intereses económicos están ahora en Londres.

"Valentino Garavani y Giancarlo Giammetti han transferido su residencia y todos sus intereses a Londres. Ya con anterioridad, su posición a ese respecto había sido objeto de verificaciones y había sido juzgada, en cualquier aspecto, legítima y regular", reza la nota. "Si hoy se quiere, con una iniciativa inesperada y sorprendente, retomar el caso, Valentino Garavani y Giancarlo Giammetti estarán como siempre dispuestos a ofrecer todas las aclaraciones que puedan ser requeridas por parte de los órganos competentes", concluye.

Por su parte, Tozzi ha sido multado, según los medios de comunicación locales, con 3,4 millones de euros, también por tener fijada su residencia fuera del país, en este caso en Montecarlo, y seguir viviendo, según los investigadores, en Italia sin pagar algunos impuestos.

El fisco italiano continúa así su dura persecución a los personajes célebres del país que deciden trasladar su residencia fuera de Italia pero que siguen viviendo en el país sin pagar impuestos.

Tal fue el caso del motociclista Valentino Rossi, quien en 2000 llevó su residencia oficial a Londres y llegó un acuerdo con las autoridades italianas para pagar los impuestos que evadió desde ese año y hasta 2004.

También ocurrió con el piloto de Fórmula Uno Giancarlo Fisichella, el actual seleccionador de fútbol de Inglaterra, Fabio Capello, o la actriz Ornella Muti. "La maniobra ha relanzado la actividad de control de la administración sobre las residencias extranjeras ficticias de los contribuyentes. En 2008 han sido recuperados 140 millones de euros", dice un comunicado de la Hacienda de Italia que recoge hoy el diario local "La Repubblica".