Hipotecas en Panama

Segunda parte del articulo que escribi en "In the world":

El criterio de análisis que aplica un banco panameño sobre un cliente que viene a retirarse a Panamá no es el mismo que utilizan
con puros inversores extranjeros. La mayoría de los Bancos mitigan el riesgo en cada transacción disminuyendo el porcentaje de financiación, incrementando la tasa de interés y disminuyendo el plazo a financiar.

Para los que se van a jubilar en Panama, generalmente los bancos ofrecen el 70-80% de financiamiento del precio de venta o tasación (el que sea menor) y plazos de acuerdo a la edad del cliente. La edad más el plazo del préstamo no deben sumar más de 75 años, que es la cobertura promedio máxima que utilizan las compañías de seguro panameñas al asegurar un cliente dentro de un plan colectivo. Dado que se trata de personas que van a vivir a tiempo completo en Panamá, el tipo de interés aplicable es regular del mercado que se ofrece a un panameño y que va de acuerdo al precio de venta. Esto también se aplica a los extranjeros próximos a jubilarse, siempre que muestren algún tipo de resolución o documento que indiquen que se van a retirar en un corto plazo de tiempo.

Para aquellos extranjeros que siguen trabajando en sus países y
que adquieren una segunda residencia para visitar Panamá ciertas temporadas del año, los bancos les conceden hipotecas por 50 o 60%, con garantías adicionales (depósitos pignorados no son extraños), plazo de 20 años y tasas de interés que oscila entre medio a un punto por encima del normal del mercado.

Respecto a los extranjeros residentes en Panama, gozan de las mismas facilidades crediticias de los panameños, incluido plazos de 30 años y tipos de interés de mercado.

Finalmente, en cuanto a los inversores extranjeros, cuya actividad generalmente es de comprar para vender inmuebles, no para usarlos, que son considerados clientes de alto riesgo, los bancos en Panamá no le están otorgando más de dos créditos. Se dan excepciones a esta regla, pero todo depende del tipo de relación que mantengan el cliente y el Banco, incluyendo depósitos que sirvan de garantía adicional. Este suele mitigar su riesgo financiando únicamente hasta el 50% del precio de venta o tasación (avalúo), porcentaje usual en el caso de otorgar una segunda hipoteca a un panameño sobre otro inmueble.

No se puede obtener una hipoteca sobre terrenos o propiedades sin un título suficiente en Panama, pues cualquier inmueble que se posee por derechos posesorios no es legalmente derecho de propiedad. En ese país, la propiedad es vendida bien con un titulo legal, lo que significa que la tierra y el derecho de propiedad de las escrituras están debidamente inscritas en un Registro Público, o bien mediante lo que se conoce como derecho posesorio. Este último derecho significa que no se trata de un derecho de propiedad, sino un derecho de propiedad concesionario. Las tierras compradas de esta forma no son legalmente transferida al nuevo dueño, salvo raras excepciones, que nunca se producen en el caso de islas.

En Panama, una vez una oferta inmobiliaria se ha aceptado, el primer paso es la redacción de un contrato promesa de compraventa y el pago de un depósito del 10-20% del importe total. Esto permite al comprador tener tiempo para conseguir la financiación bancaria y llevar a cabo una diligencia debida de la propiedad. Por ello se suele acordar en el contrato promesa, que se debe firmar ante notario público, el plazo en que se firmará el contrato definitivo. Generalmente suele ser de 2 a 3 meses, en función de la propiedad.

Casi siempre se busca financiación en un banco de licencia general, no en uno de licencia internacional, entre otras razones porque en los contratos promesa de compraventa se suele estipular que el Banco que pagará al vendedor será de licencia general de la localidad; que, cuando hay hipoteca, coincide con el que la otorga. Un banco de licencia internacional es un banco “offshore”, un banco para no residentes en Panama, menos regulado, con menos capital social mínimo y, en principio, más flexible. El Banco de licencia general, u “onshore”, es un banco normal, que trabaja con residentes y no residentes.

No obstante, para aquellos extranjeros que acuden a un banco de licencia general, en muchas ocasiones la verdadera dificultad radica en abrir una cuenta bancaria, especialmente si se trata de una sociedad la que solicita el préstamo, lo que a todas luces suele ser legalmente lo más conveniente. Por ejemplo, el BBVA no quiere tener clientes no residentes, y en cuanto a sociedades panameñas, sólo aquellas que tengan actividad dentro del país, no las que sólo operen internacionalmente (“sociedades offshore”). El Banco HSBC recientemente sólo quiere aperturar cuentas bancarias a sociedades panameñas que presenten 3 declaraciones de renta (de la empresa o sus administradores).

Para otorgar créditos hipotecarios, los requisitos que suelen solicitar los bancos panameños a los extranjeros suelen ser los siguientes: las dos últimas declaraciones de renta, copia del pasaporte, referencias bancarias y personales, dos extractos bancarios de los últimos tres meses, el contrato de compra venta de la propiedad o su pro forma y, en el caso de los norteamericanos, copia de su “credit Bureau”, que ellos
obtienen por Internet.

La aprobación puede ser realizada 5 días hábiles despues de la entrega de la documentación, pero suele tardar más si el importe es alto. Generalmente, a partir de los 45 años, los plazos de la hipoteca van disminuyendo con la edad. El coste de la hipoteca suele ser aproximadamente del 2% del préstamo. En este coste se incluye la redacción de la escritura, que suele ser elaborada por los abogados del banco, la notaría, y el registro de la propiedad en el registro público. El banco suele pagar la última tasación.

Todos los deudores tienen que tener una póliza de seguro de vida por un año más del plazo de la hipoteca. Tiene que ser una póliza de una compañía de seguros panameña.

Generalmente, no se puede hacer la hipoteca a nombre de una sociedad, sólo se puede registrar la propiedad a nombre de la sociedad. La hipoteca irá a nombre de la persona pero la propiedad puede ir registrada a nombre de la sociedad. Generalmente hay un máximo de 2 deudores por hipoteca pero tienen que ser esposos, novios o familiares, no amigos.

Una vez obtenida la financiación, el Banco, entrega al vendedor una carta irrevocable de promesa de pago, por la cual dicho Banco se compromete al pago una vez el comprador está inscrito como tal en el Registro de la Propiedad respecto del inmueble adquirido.


Salvador Trinxet Llorca